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元公務員、行政書士で投資家「天野ひろし」OFFICIAL BLOGSITE (株)天野 代表取締役【公務員の時に不動産投資を始め、現在年収4000万円】税金対策が得意

家賃収入4000万円の公務員大家の不動産投資のリスクを0に近づける方法


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不動産投資の動画講座

公務員の時に、副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです。

退職した現在、副業の不動産投資だけでも年収4000万円を超え、数年の内に年収1億円が実現できるところまでになりました。

今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収500万円お金を増やせる仕組みを作らせています 間もなく実現できます

不動産投資はリスクをコントロールできないから失敗するのであって、リスクをコントロールできればリスクにならない

不動産投資やアパート経営でリスクを0にすることは出来ません。

ですが、リスクと言われる「トラブルを事前に予防でき、トラブルが発生しても全て解決できればトラブルが発生しても全く困らない」のです。

私もそうですが、不動産投資やアパート経営で成功し続けている人は、全てのトラブルを解決する方法を持っているから、成功させられているのです。

不動産投資、アパート経営のリスクの内、出費が大きく致命傷となるものから少額なものまでありますが、致命傷となるものから順番に全て解決させればいいのです。

それではどんなリスクがあるのでしょう

不動産投資におけるリスク

災害リスク 地震、台風、雷などの天災、火災【施設賠償保険を忘れずに】

空室リスク【サブリースは不動産投資をするのに背中を押すだけのもの】

物件値下がりリスク【値下がりは当たり前、利益が沢山になればいいだけ】

金利上昇リスク【物件を安く買えば低くなる】

入居者のリスク【物件を高く買うから発生する】

建物自体のリスク【問題をおこしそうな人、孤独死、事故物件】

無知のリスク【物件を高く買うから失敗する】

一つづつ確認してみましょう

地震、台風、雷などの天災、火災などの災害リスク

地震

災害のリスクの中でも、致命傷となる可能性の大きい地震のリスク。

私の住む東海地方は特に、南海トラフ地震などの大きな地震が起きると言われているのですから、地震のリスクが大きいと言えます。

ですが、熊本地震、新潟地震、東北地震、北海道地震、大阪地震と実際はどこにいても地震は起きます。

なので、どの地域でも建物は地震で倒壊しない堅固なつくりであったり、しなやかに地震をいなすようなものでなくてはいけません。

なので、中古のマンションやアパートを買う際でも、耐震基準が厳しくなった昨今の物件がいいのです。昭和の時代の物件ばかり、値段が安いからと言って買いあさるのは危険です。

地震による建物の倒壊が原因で入居者が死亡した場合、建物の所有者に責任が発生します。

確かに保険で支払えると考えるかもしれませんが、まずは倒壊しない建物を選ぶように、新築なら倒壊しない建物を建設しなければいけません。

地震でもう一つ大きなリスクがあります。それは、建物が傾いて人が住めなくなるリスクです。

建物は強固に、しなやかに地震に耐え、無傷であっても、建物が傾いてしまうだけで、入居者は住めなくなってしまい、退去してしまいます。

私はその建物が傾いた時に、資金調達から、傾きを直すためにどうすればいいのか、そして利益を上げ続けることをどうすればできるかまで分かっているので、リスクを感じません。

火災

火災保険に入っておくことで回避できます。木造のアパートの場合は燃えやすいので注意が必要です。火災保険をかけておけば問題ないでしょう。

では、RCの場合はどうかと言うと、RCの場合のほうが木造のアパートに比べ火事による出費が多いのです。

木造のアパートは一部焼失の場合、その焼失した付近だけ修繕すれば、再び住むことが出来るようになるのですが、RCの場合、一部焼失でも、鉄筋自体に火が回り、熱で曲がってしまったとなると、建物全体に影響が出るため、取り壊さなくてはいけなくなります。

また、同じ戸数のアパートでも、木造とRCの場合の解体費用は3倍以上違うので要注意です。

同じ規模の場合、木造が400万円かかる場合、RCだと1200万円以上かかります。

費用が掛かる原因はコンクリート廃材の埋め立て費用です。

木はリサイクルや、燃やすことが出来るので安く済みます。コンクリートの埋め立て費用は年々高くなっていますので注意が必要です。

台風【施設賠償保険を忘れずに】

忘れがちですが、何千万円単位と、出費が多くなる可能性があるのが台風による天災リスクです。

何が大金を発生させるリスクかと言うと、実は屋根瓦や、太陽光パネルなどが人にあたって死亡した場合に損害賠償を求められる可能性があるのです。

人が一人死ぬと8000万円くらいの支払になることがあります。

1億円のアパートの利益全てを一瞬で失う金額ですから甘く見てはいけません。

その多くのアパートオーナーが入り忘れているのが「施設賠償責任保険」です。私は加入しています。

空室リスク【サブリースは初心者が不動産投資をする気持ちにさせるためだけのものであって、家賃を保証しているのではない】

日本の人口が少なくなる中で、不動産投資を始める方は入居者の決まらない空室リスクを心配する方が多いと思います。

私もそうでしたが、特に初めて不動産投資をする方は、怖くて仕方ないと思います。

ですが、満室にする方法が分かってしまえば、空室リスクを心配する必要はありません。

満室にする方法は

● 立地が良いこと

● 市場の家賃、間取りなどの把握が出来ていること

● 仲介業者との良好な連携が出来ていること

です。

空室リスクを抑えるためには必ず上記の3つが出来なければならないので、この3つができないなら、不動産投資をやるべきではありません。

既に、不動産投資を始めているかたで空室に悩んでいるなら、恐らく、立地が悪いか、立地がいいのにニーズに合っていないかで、家賃の値下げで悩んでいるでしょう。

サブリース、家賃保証は、立地が悪く入居者が埋まらない物件では結局家賃が下がるので意味ありません。

サブリース、家賃保証は「不動産投資初心者の方が不動産投資に踏み出せるようにしたもの」であって、家賃の値下がりを保証しているのではないのです。

不動産投資で成功させるには優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えること」です。

安くなければ不動産投資では利益が出ません。高く買うなら不動産投資をしないほうがましです。

値下がりのリスク

また、不動産が値下がりをするのは当たり前です。なので、値上がりを期待するのは時間の無駄です。

何十年もかけて値上がりが期待できる場所に建てる悠長な投資はお金を既に得ている人の投資方法であって、初心者がそれをする意味はありません

不動産投資は事業として、利益を上げ、購入した値段の倍以上で利益を出すのを私は狙っているので、不動産自体の値段が30年後に下がることも計算に入れた上で1億円以上の純利益を出します

実際に私が手にした例、1億3000万円RCのアパート、30年間の純利益8000万円。

30年後に売却するときの価格は安くて4000万円ですから、売却した税金も差し引いても30年で1億円の純利益になります。

アパートは融資で購入し、入居者が毎月家賃として銀行への返済をしてくれるのですから、私は購入時に200万円しかお金を出していません。

ですから、9800万円の利益になるのに、物件の価格の下落を見てどうするのでしょうか?

都心のマンションは値段の下落率が気になるのでしょうが、それは値段が高く、利益の少ない儲からないものを買うからです。

不動産の値下がりが気にならない、値下がり分を大きく上回る純利益の多い物を買えばいいのです。

値下がりのリスクを回避するには、値下がり分を大きく上回る儲かるものを購入しましょう。不確かな値上がりを期待するより、その方がはるかに確実で簡単です。

金利上昇リスク

また、金利が低ければ、破産するリスクは少ないです。

私は金利0.65%で融資を受けているため、金利がものすごく上がり、日本中の投資家の内8割破産しても、破産しないレベルです。

そもそも、私の場合、金利が上がってきても、金利を下げる交渉が出来、金利を下げることが出来ます。

金利が上がるのは、何も景気がどうのということではないのです。

景気と関係なく不動産投資の経営状態が良好かどうかで、銀行は金利を上げたり、下げたりします。

基本的なことで、

● 変動金利から固定金利には替えられます

● 固定金利から変動金利に替えられません

ここでも、固定金利より変動金利のほうが安いうちは、変動金利にして置き、変動金利より固定金利が低くできる様なら、固定金利にして安くすればいいだけです。

ですが、金利を安くする交渉が出来るの人は限られています

金利を安くできる人は唯一「不動産投資で沢山利益を出せている人」だけです。

不動産投資で沢山利益を出すためには、「利益が多い優良な物件をものすごく安く買うこと」が必要です。

これができているのはほとんどいません。

なぜなら、みんな「高く買ってしまっている」からです

銀行は「利益の多い事業に対し金利を下げます

立地が良くても、購入価格が高すぎて、返済が厳しい物に対して銀行がリスクを感じるなら、金利を高くするのは当たり前です。

金利が高い、儲からない不動産投資をするくらいならやらないほうがましです。

私が不動産投資で利益が多いのは銀行の【金利0.65%】と圧倒的に低いから利益が残るのです。どうすればそれができるのかが下記の記事で分かります。

▼公務員が不動産投資の融資を0.65%の「低金利」で借りる投資家ブログ▼

公務員で不動産投資の融資金利0.65%の「低金利」の投資家ブログ

入居者リスク【物件を高く買ってしまったために発生】

入居者はどんな人が入るのか分からないというリスクが入居者リスクです。

入居者は良い入居者のほうがいいに決まってます。

ですが、立地が悪く、建物がぼろく、家賃を下げても中々入居者が見つからない場合に高いリスクとして発生するのが入居者リスクだと感じます。

実は私が相談を受けている投資家の場合、立地が良く、建物も綺麗なのに、想定していた家賃が取れずに、入居者リスクのリスクの高い人を入居させている人がいます。

例えば、職業不問、連帯保証人なしです。

保証会社も今は保証人がいないと保証しないとなってきたくらい、厳しくなってきています。

風俗の仕事や水商売の方は、大家が中々入居を許してくれない方が多いので、入居先に困っている方もいます。

なので、そのニーズに合わせるのですが、入居者としてのリスクはかなり高いのです。

また、昼夜逆転した生活をしているので、一度滞納が発生すると、中々本人に会えません。

入居者リスクが発生するのは、投資物件を高く買ってしまい、利益を得るために、無理をするからです。

物件を安く買えていれば、相場の平均でも十分に利益が出るので、入居者を選べるようになります。入居者を選べるようにするには、物件を安く買えばいいのです。

高く買ってしまい、無理して部屋を埋めるような、入居者リスクを取るくらいなら、不動産投資はやらないほうがましです。

建物のリスク【構造は、建築士に相談。孤独死、事故物件にならないためには】

構造

建物のリスクで思い浮かぶのは、木造か鉄筋かということで、木造だと壊れやすく、RCだと頑丈だということでしょう。

ですが、実際は木造だから弱いとか、RCだから頑丈で安心という訳ではないのです。

新築なら必ず、建築士を雇って、第三者的に構造を建築中もチェックしてもらいましょう。

費用は30万円から50万円ほどかかりますが、建築中に問題があれば、即座に改善できますし、その後30年以上安心です。

中古の場合も相談するのが必要です。中古の場合、構造内部までチェックできないのでそこはリスクとなります。

中古の場合は、基礎部分、壁、柱など外側から目検で確かめるしかありません。なので、ひび、亀裂、地盤沈下、傾きなどはよく見るべきです。

一流メーカーだから大丈夫という訳でも、知らないメーカーが建てたから不安という訳ではありません。大手の場合は下請けは中小企業ですから、結局一緒です。

音の問題【孤独死の問題】

従来、音の問題から、RCを好む人が多かったのですが、近年では1Kに住む住人に中には、孤独死や孤独感の不安から、隣近所のもの音が聞こえたほうが安心するというニーズもあります。

人の気配や物音がすると安心するという人は、高齢者になるほど多いのです。

また、一人で住んでいて急に調子が悪くなったら、声を上げれば隣近所の人が気づいてくれるので、安心という訳です。

人から気づかれずに、亡くなってしまうかたを私は公務員の時に福祉の担当だったため、年に何度か遭遇しましたが、RCの建物のほうが物音がしないため、人から気づかれにくいのです。

洗濯機、テレビの音などいつもしているのに、それが聞こえなくなり、郵便物が郵便受けから溢れている場合は危険信号です。十中八九、住人が倒れてしまっています。

高齢者の孤独死を防ぐには、地域福祉センターや、住民同士の見守りが不可欠です。

都会になればなるほど、RCのように遮音性が高くなればなるほど、孤独死の確率は高くなります

また、不動産投資物件を購入して、事故物件になった時のための家賃保証の保険があります。心配な方は掛けておくといいでしょう。

不動産投資に対する無知のリスク【高く買うから失敗する】

金利が上昇すると、毎月の利益が失われます。

また世の中には私の様に金利0.65%で融資を受けられるものもいる中、金利2.4%以上とものすごく高い金利で融資してもらっている人がいます。

金利4.5%なんて問題外です。

金利2.4%の場合、毎月私の4倍も利息を払っていることになります。

これは、私の1か月の利息が1万円なら、一月4万円、1年で48万円ですから、1年で私より36万円も多く払うので、36万円利益を失うことになります。

これが30年なら、利益損失1000万円の差となるのです。

不動産投資で成功させるには「立地が良くいつも満室の優良な物件をものすごく安く買い、金利を安く抑えること」です。

不動産投資も、物販や株と一緒で、安く買うから利益が出るのです。毎月利益が出ないほど高く買っては意味がないのです。

新築の区分マンションは30年後売れば利益が出ると反論する人がいますが、30年後売って利益が出るのは当たり前で、不動産投資で成功させている人は必ず、毎月の利益も手に入れているのです。

毎月銀行への返済が家賃収入だけでは足りず、1万円以上払っている人は、損させられていることに気づいてほしいです。

そして、それに気づいても既に手遅れなのです。

そういった儲からない不動産専門の銀行以外から既に融資が受けられなくなっている事にも気づいていません。

それによって、他行で低金利への借換えが出来なくなっています。

原因は事業としての不動産投資で失敗しているため銀行への信用が無くなる「信用棄損」をしてしまっているからです。

住宅ローンの借り換えついでに話に乗ってくれる銀行はあるようですが、金利が少し減っても、高すぎる物件を買ってしまったその返済が重すぎます。

不動産投資を成功させるには、利益の多い優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えることです

私が不動産投資を成功させているのはこの「利益の多い優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えること」が出来ているからです。

これが出来たのは、私が公務員だったからです。

不動産投資で成功させるには、こうすればいいんだというお手本を見て、マネすれば成功できるのだと私は思います。

なので、

あなたが成功するために必要なことをまとめました

私が実際に副業の不動産投資で許可を取って年収2000万円にした経過をまとめたものです(退職後、副業の不動産投資の年収4000万円にしたことも記載)

不動産投資で失敗している人の立て直し

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