公務員の時「1億円」増やした私が「お金の増やし方」をお教えします

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不動産投資において公務員夫婦は最強ですが、更に上の超最強夫婦がいる


公務員の時に、副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです

退職した現在は、副業の不動産投資だけで年収4000万円を超え、数年の内に年収1億円が実現できるところまでになりました。今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収1000万円お金を増やせる仕組みを作らせています それが間もなく実現することができそうです

私は本業の公務員を続けながら、副業の不動産投資だけで年収5000万円~年収1億円くらいを本気で考えていました。しかし、私は人生は一度きりだからとビジネスもやってみたいなというのが、ずっと心の奥にありました。

確かに、ビジネスでの収入は確実に増えていますが、「不動産投資」だけで考えるとおそらく、公務員のままのほうが不動産投資での収入は早く増えたのかな?と思うことがあります。

私には実は、公務員のまま不動産投資だけで年収5000万円以上稼ぐプランがあったのですが、それを今回お話しします。

不動産投資において公務員夫婦は最強です

公務員夫婦は共働きなので、給料では金額も安定感も最強なのかもしれませんが、夫婦で不動産投資をしている公務員夫婦にはかないません。

なぜなら、労働収入だけの公務員夫婦の場合は60歳定年間際で見てみると、一人の年収が1000万円位なので、2人で年収2000万円位です。

確かにこれはすごいのですが、不動産投資を夫婦2人でしている夫婦はどうなのかというと、二人で公務員の給料の年収が2000万円以外に、それぞれ1億円のアパートを1棟ずつ持っていると、公務員の給料の年収2000万円プラス夫婦それぞれ500万円の不動産収入が入ってきます。夫婦二人で不動産投資だけの年収の合計は1000万円くらいです。

ということで、公務員夫婦で不動産投資をしている場合の年収は3000万円になります。

同じ1年という時間でも、自分たちが働いて稼ぐ給与収入以外に、不動産に働かせることで、レバレッジがかけられ、より多くの収入を得ることが出来るのです。

レバレッジとは収入の柱を自分の働く労働という収入の柱、不動産投資という収入の柱という風に増やしていくことで、収入を大きく増やすことです。

さらに、公務員の労働収入の場合は定年とともに終わってしまいますが、不動産投資の場合は、定年は関係ありませんので、30年から40年は安定して収入が入り続けます。

もちろん、老朽化すればリフォームなどの手直しが必要ですが、リフォームをすれば、また30年家賃が入り続けますし、もう売ってしまいたいと思えば、1000万円単位のお金がまとまって入ります。

リフォームをすれば更に不労収入を得続けることが出来、売れば売ったで、まとまったお金が入るという、どちらに転んでも儲かるとても優れた資産です。

許可を取って、副業禁止規定の上限を超える方法を覚えれば、私の様に年収2000万円も可能です。

公務員の副業の【許可の取り方】は難しくありません

実際に私が公務員の時に許可を受けて副業の不動産投資だけで年収2000万円にした方法をまとめました
▼【公務員が不動産投資で許可を受け年収2000万円にした方法】【実際の許可証も見られます】▼

公務員が不動産投資で許可を受け年収2000万円にした事例

不動産投資において公務員夫婦は最強ですが、更に上の超最強夫婦がいる

私が公務員の時には、公務員の夫婦は収入でも、安定感でも、信用度でも最強だと、私の職場の人達はみんなそう思ってました。

銀行の立場からすると、公務員を雇っているのが官公庁なので、会社の様に倒産とか、つぶれるという心配がなく、お金を融資してもちゃんと払ってもらえるのが一番なので、とても大好きなお客さんです。

しかし、私が副業で不動産投資を始めてみてからは、その公務員夫婦は最強というのはちょっと違うのかなというのが分かってきました。

それはなぜかというと、不動産投資を公務員がやろうと思ったときに出てくるのが、副業禁止規定です。(「国家公務員法」「地方公務員法」などに記載されているので、GOOGLEで検索すると出てきますので別途検索してみて下さい。)

この副業禁止規定によって、公務員の場合、一人で所有できる不動産投資物件の数が制限されてしまいます。

具体的には、「5棟10室」という文言が出てくるのですが、「戸建てなら4棟まで、区分所有なら9室まで、アパートなら9室を1棟まで」は任命権者である、国家公務員なら、担当大臣、県なら県知事、市役所なら市長から許可を受けなくても「不動産投資物件」を所有し、経営して収入が入ってきても、許されるというものです。

これから考えると、公務員夫婦の場合、最大で所有できる不動産投資物件の戸数は、アパートなら、1棟9室+1棟9室なので、合わせて2棟18室までとなります。

この規模の場合の、推定家賃収入は全ての部屋が1Kなら家賃は月に5万円くらいからとなるので、5万円×18部屋=90万円となります。

そこから、銀行への返済が、金利1.0%くらいだとして、購入価格が、1億2000万円くらいで、30年間のローンが組めるとする(こんなに有利なものはなかなかないですが、あくまで仮定です)と、毎月40万円位の返済で、税金、修繕積立金、保険料、管理費などを差し引くと、30万円くらいは毎月入ってくる計算になります。

もし、あなたが毎月の家賃が90万円で、手残りが毎月30万円、年収が360万円で満足されるならそれでいいのですが、私は、不動産投資だけで最低年収5000万円を狙っていたので、これでは目標の10分の1以下です。

いずれにせよ、不動産投資で成功するには、融資が満額受けられ、金利を低く借りられるかどうかです
融資を満額受けられ、金利を低くすることが出来れば、何棟でも増やすことは出来るのです。

私の場合、アパートを買うたびに条件が良くなり、購入物件単独担保で他の担保なしで、金利もいよいよ0.65%になりました。もちろん、私には融資上限はありません。
私が不動産投資で利益が多く、次々アパートを増やせるのは銀行の【金利0.65%】と圧倒的に低いからです。どうすればできるのかが下記の記事にまとめました
▼公務員が不動産投資の融資を0.65%の「低金利」で借りている投資家ブログ▼

公務員が不動産投資の融資を0.65%の「低金利」で借りている投資家ブログ 

不動産投資において最強の公務員夫婦を超えるのは、夫婦とも副業OKの会社員の夫婦です

私は不動産投資をしているので、色んな不動産投資をしている方たちとお話しすることがあり、その中で、東京にお住まいの方で、夫婦ともに大手の起業にお勤めしながら、不動産投資を夫婦でされているかたに会うことが出来ました。

そのご夫妻の不動産投資の規模は、夫婦合わせて「10億円」です。それも、ここ3年くらいで買い進められたようで、もともとの大地主さんではなく、預貯金1000万円で、年収700万円くらいのサラリーマンということでした。

このご夫妻は、ご夫妻が働いている会社に不動産投資をしているという届け出を出し、本業の仕事に支障がないことを約束さえできれば、会社が認めてくれるということの様です。

副業禁止でも増やしているかたは実際にいる

先ほどの方法は、あなたがまねることはなかなかできないと思います。確かに10億まで伸ばすのはかなり難しいですが、実は方法はあります。

それは、夫婦共働きで、片方が正規の公務員か、年収700万円以上の一部上場の会社員で、奥さんも一流企業か公務員で働いていて、世帯年収1000万円以上。

そしてここからが重要なポイントですが、出来るだけ旦那さんと奥さんの不動産投資物件を増やし、許可できないところまで頑張り、次に「奥さんが退職して不動産管理会社を奥さんの名義で作り、会社で不動産投資をする」ようにできると、更に不動産投資を加速させることができる様です。

私はそれをしている最中で、公務員を退職したので、実際にその先を体感していませんが、その方法をしている方がやはりいました。

人が考えることは大抵誰かがやってます。実際そのかたは、年収3000万円くらいにできたそうです。ですが、まだ銀行から融資を受けられる上限枠までに達していないようですから、倍には増やしたいとのことでした。これは実際、実現できるでしょう。

私の考えた、公務員のまま世帯年収5000万円以上にする方法 欠点は離婚をする場合

私が公務員の時に考えた、公務員のままで、世帯年収を5000万円以上に増やす、不動産投資物件を増やしていく方法はこうです。

副業禁止でも、会社を設立してみたらどうかを検討してみる。夫婦二人で許可が降りるぎりぎりまで投資物件を増やした後、奥さんだけ退職し、「不動産管理会社を設立」し、奥さん名義や、会社名義で投資物件を増やす。

その場合、旦那である自分は公務員のままで、連帯保証人となる。この場合の不動産投資で入る収入は、公務員である自分の収入でなく、奥さんや会社の所有なので問題が無い。

また、会社を設立しても奥さん一人の会社で、自分は役員ではないので問題ない。そもそも、不動産投資は始まってしまえば、自分がやることが全くないので、公務員の職務専念義務違反になることもない。

ただ、一点注意しなくてはいけないのが、夫婦の仲が悪くなり、離婚をすることになった時です。

その場合、奥さんの名義となっているアパートは、あなたが連帯保証人であっても奥さんのものですから、そこから入る収入は離婚をすれば全て奥さんのものとなってしまいます。

なぜ、このほうがいいかというと、先ほどもお伝えした通り、公務員というのは銀行からすると属性がよく、信用度が高いのです。

あなたが、会社を設立し社長であるよりも信用度が高いのです。会社は倒産する確率が高いけれど、公務員は倒産する確率が低く、給料の不払いなどが起きないからです。

そんな有利な公務員という属性を有効利用しない手はありません。もうこれだけ資産が増えたら十分だと思ったときに公務員を退職すればいいのです。

なので、私はまだ目標の年収5000万円や1億円まで達していませんでしたので、ちょっと退職するのが早かったなという後悔をしていますので、あなたは参考にしてみて下さい。

まとめ

● 色々な方法がありますが、あなたの収入、資産、職業、副業禁止規定、融資してくれる銀行、不動産投資を購入する不動産会社によって、答えは全く違うものとなってしまします。なので、あなたにあった方法を、あなた自身で少しづつ考えていきましょう。

● 「公務員夫婦は最強」という考えは、井の中の蛙です。「副業OKの企業に勤める夫妻が最強」

● 副業禁止でも、会社を設立してみたらどうかを検討してみる。夫婦で退職するのではなく、二人で許可が降りるぎりぎりまで「不動産投資物権」を増やした後、奥さんだけ退職し、会社を設立し、奥さん名義や、会社名義で「不動産投資物件」を増やす。その場合旦那さんは公務員や会社員のままなので、連帯保証人としてみる。資産や収入が安定し、返済も順調で、十分収入が増えた時が公務員をやめるタイミングかもしれません

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