公務員,会社員の味方

元公務員、行政書士で投資家「天野ひろし」OFFICIAL BLOGSITE (株)天野 代表取締役【公務員の時に不動産投資を始め、現在年収4000万円】税金対策が得意

マンション投資で99%失敗する理由


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マンション投資で99%失敗する理由

まず結論から言うと、不動産投資で成功させるのは、普通の公務員や会社員の力だけでは絶対に無理です。それが分かっている人だけが不動産投資で成功しているのを肌で感じます。

公務員や会社員がどうあがいても不動産投資で成功出来ないのは、利益の出る物件を買うことが出来ないからです。

その原因は、普通に不動産会社や大手の不動産サイトで物件を探しても、利益の多い物件は売ってくれないからです。なのに、マンション投資の営業マンが一生懸命になって売ってくるっておかしいと思いませんか?おかしいと思わないならだまされるだけなので、余計不動産投資はすべきではありません。

私は幸い不動産投資で上手くいっているのは、個人の会社から立地が良く利益の多い物件を安く買えているからです。

見た目や、会社の規模に騙されてはいけません。本質を見抜くのが大切です。これがないから不動産投資でほとんどの人が失敗しているのです。

立派なビルと言えば大手の不動産会社ですが、大手のアパートを買うと広告費、人件費、家賃の経費をのせてくるので、高くなりそれでは上手くいきませんので注意が必要です。大手の不動産会社で買っていいのは、毎年1000万円以上の貯金が出来る人くらいです。

私が持っているアパートは何れも、個人の不動産会社から買ったものです。ですが、個人の不動産会社でも悪い不動産会社がいるので注意が必要です。

とすると、不動産投資でまず覚えるべきは、あなたが不動産投資でもうかる物件がどういうものかを知ることです。

 

私や私の先生達、そして多くの不動産投資仲間で、上手くいっている人の共通点を知ら出た結果、不動産投資で成功している人は必ず「立地が良く、利益の多い物件を安く買う」ことが出来ています。また、

・イールドギャップが6以上であること(イールドギャップ=表面利回りー金利)

・金融機関の金利は1.0%以下で借りること

・返済期間は10年。長くても20年で返済できるものを選ぶこと。35年の返済期間なら絶対買わない。

が守れていれば成功し、それが出来てないと失敗します。

 

35年の返済期間だったら、それは不動産投資失敗確定です。なので、マンションでもアパートでも絶対に勝ってはいけません。不動産投資で上手くいっている人で35年の返済をしている人はいません。上手くいっている人は返済を20年で終わられることが出来る、利益の多い物件を買っているからです。

「35年返済なのは、もうからないから返済期間が長くなっているだけ」なのに早く気づきましょう。

私が不動産投資を教えるようになって、これが出来ている人は上手くいっていますが、これが出来てない人は返済に苦しんでいます。マンション投資のように毎月赤字なんて、不動産投資で上手くいっている人にはいないのです。

マンション投資をすることが不動産投資での失敗の最短距離なのだと思います。

マンション投資で失敗している人はどうしているかと言うと、もうからない毎月赤字のマンションを三部屋か四部屋買ってしまい、困って私のところに相談に来ているのです。

マンション投資で失敗したと思った人がすべきこと

なので、本業の収入の多い人にはこの三部屋、四部屋を、まだ不動産価格が高いうちに売ってしまうように言い、それを実行させています。そうすると2000万円くらいのマイナスになってしまいますが、それでも「損切」したほうが、後々の儲かる不動産の手に入れ方が分かればすぐに取り戻せるからです。

本業の収入が少ない人は、もうこれ以上マンションを買わないことです。そしてなるべく早く返済してしまい、利益に変換していくしかないでしょう。一部屋なら10年前後で何とかなります。三部屋、四部屋だと死に物狂いで頑張るしかないでしょう。

返済をある程度して、マイナスが少なくなった時点でなるべく高く売ることが必要です。ですが、この先大不況が来た場合10年以上不動産価格が低迷し、高く売ることは非常に難しくなるのでそれも注意です。

その時、株や仮想通貨、FXで大きく増やそうと考えるのは良くありません。なぜなら情報と経験不足で不動産投資で失敗して、他の投資でも同じことになるのが関の山だからです。もっとよく投資の勉強をしたほうがいいでしょう。

破産や債務整理も方法としてはあります。必要に応じて相談したほうがいいでしょう。弁護士への相談は30分6000円から8000円くらいです。

マンション投資がアパート経営と比べてはるかに儲からない理由

マンション投資がアパート経営と比べて儲からないのは、単にかけるお金に対する「数」の問題です。

区分マンションの場合、3000万円で購入し、家賃が月10万円

対して、

アパート経営の場合、1億円で購入し、家賃が月50万円

この区分マンションをほぼ1億円分、3部屋買って9000万円にしても家賃は月30万円でアパートの家賃月50万円より遥かに少ないと言えます。

さらにこの時区分マンションは毎月1万円前後のマイナスになります。対してアパートの場合毎月金利によりますが、私のように金利0.65%以下だと、税金や返済を差し引いても毎月プラス15万円以上になります。これだけ利益が違うのです。

不動産投資は事業なのですから、より儲かるものを選ばないといけませんが、なぜか儲からないマンション投資を選ぶ理由は、小資金だと安心だからと言うのがあるようです。

ですが、それは普通のマイホームのローンでの話であって、不動産投資は事業なのですから、利益が多く儲かることが第一なのです。たとえ一億円出しても、返済が楽で、返済期間が20年で完済できるほどの利益が出る一億円のアパートのほうが、3000万円のマンションよりかなり安全で手堅いのは分かっていただけたかと思います。

それは単にマンション投資よりアパート経営のほうがはるかに利益が多いからです。

この利益が多いというのは、良い作用を次々と生み出していきます。これもマンション投資ではありえないことです。

アパート経営だと好循環が発生し、どんどん利益が増やしていける

まず、マンション投資では融資が受けにくいというのがあります。そのため、もともと増やしにくいのです。それでも、購入する人の年収などで融資枠と言うのがあるので、数戸なら買えますその限界が三戸から四戸あたりということです。でも、一つで赤字なのですから、融資する銀行もストップをかけてほしいものです。

それをストップをかけないのは、銀行は金利さえ払ってくれればいいからです。銀行は金利で稼ぐ会社ですから多少リスクを感じても高い金利で儲けられれば融資することがあります。これには注意が必要です。

対して、アパート経営の場合は、毎月黒字で、金融機関から評価され、一年の結果を見て評価が大きく上がります。それによって、融資してくれる気持ちも上がり、また、融資条件も良くなるということが起きてきます。

それが出来たから、私もアパートを5棟57室に増やすことが出来、金利も0.65%と超低金利なのです。

金利が低いということは、毎月の利益も金利が高い人と比べはるかに多いということです。棟数が増えることで利益が増え、金利が低くなることで利益が残りといいことしか起きない循環がアパート経営を上手くやれると起きるのです。これはマンション投資では起きないことです。

 

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