公務員,会社員の味方

元公務員、行政書士で投資家「天野ひろし」OFFICIAL BLOGSITE (株)天野 代表取締役【公務員の時に不動産投資を始め、現在年収4000万円】税金対策が得意

多くの成功者が使う不動産投資ローン【融資を受けるべき金融機関】


🔰不動産投資・副業収入への道 初めに見るべきページ(全てがまとめてあります)

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不動産投資の動画講座

公務員の時に、副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです。

2017年3月に公務員を退職した今は、副業の不動産投資だけでも年収4000万円です。

私が成功し続けられているのは、多くの一流の成功者の方たちの協力のおかげです。

多くの成功者が使う不動産投資ローン 融資を受けるべき金融機関【あなたは選ばれる人になれば成功します】

私も含め、不動産投資で成功させている人が利用する金融機関というのは、あなたがいつも目にする銀行と何も変わりません。

しかし、同じ金融機関でも、不動産投資で成功している人と、上手くいかない人には大きな差があります。

それは「金融機関から選ばれる人」になっているかどうかです。

私は銀行から「選ばれている」ため金利も安く好条件で融資を受けられます。

どうすれば、選ばれるようになるのかを説明していきます。

まずは基本的な事から、

(基本が大切ですが、基本が出来ている方はとばしても大丈夫です)

不動産投資のローン【そもそも、公務員や会社員は不動産投資をするのに、銀行がお金を貸してくれるのか?】

銀行は、金利で利益を得ている会社です。なので、誰かに融資してその利息が無ければ経営が成り立ちません。

なので、銀行は融資先を常に探し続けています。そこに不動産投資をするあなたが参加する感じになります。

銀行により異なりますが、年収500万円以上あり、預貯金が1000万円以上あれば融資が受けられる可能性が高くなります。

ここで注意点があります。銀行は優良な融資先でなくても融資をするということです。

優良な融資先でなくても融資をするとはどういうことかと言うと、不動産投資物件を高い値段で購入してしまい、毎月の返済が大変で、自腹を切っても返済しているような、事業として成り立っていない人にでも貸すことがあるということです。

ですから、銀行から融資が受けられただけで、不動産投資を成功したと考えるのは大間違いで、失敗している人が多いのはそのためだということです。

銀行からの評価が低く、不動産投資で失敗したと思っている人の金利は1.8%~7.0%です。

銀行の金利は1.2%以下でなければ、もしかしたら物件を高く買おうとして銀行から評価されていないのではないかと疑うべきです。

不動産投資のローン【公務員や会社員は最大いくらのローンが組めるのか?】

よく言われるのは、財産のない方の場合、不動産投資で融資を受けられる上限は、1年間の給料の5倍ぐらいだと言われています。

なので、年収500万円のかたなら2500万円が上限だということです。

年収500万円くらいだと、はじめて不動産投資する場合、物件代金以外の登記代、不動産会社の仲介手数料などの費用を自己負担で払えば融資が受けられることが多いです。

その自己負担代は200万円くらいになります。

その他費用としては物件購入後6か月後に、不動産取得税(数十万円弱)、固定資産税(数十万円)、所得税(数十万円)がかかってきますので注意しましょう。

不動産投資のローン【不動産投資のための融資を受けるためにはどうすればいいのか?その手順】

1 不動産投資物件を決める

2 金融機関に融資の相談

銀行の融資が通りやすくするには

銀行の融資が通りやすい要素は

物件自体の評価が良いこと

本人の信用力があること

具体的には

物件自体の評価

購入時、その後の収入と比べ安く買えているのか?

建物の耐用年数などの価値

立地

入居状況

不動産投資物件自体、収入が良く、安く買えるなら、銀行はそれだけで高く評価します。なぜなら、事業としてうまくいく要素が全てそろっているからです。

本人の信用力

不動産投資の良い実績

返済してくれる人なのか

担保となる資産がある

上記3つが無い場合に必要なもの

融資を受ける銀行の口座と預金数百万円

就労先の属性

不動産投資は事業なのですから、その事業をうまくやれる人には融資をしたいと銀行は考え、うまく出来ない人には良い条件では貸さないということです。

銀行から良い条件での融資が受けられるには、不動産投資という名の事業で成功させる必要があります。

初めて不動産投資をするかたがいきなり初めからうまくやれるかは分からないというリスクが銀行は感じています。なので、初めの物件の融資条件が厳しめなのはその表れです。

とは言え、金利1.2%を超える高い金利が出た場合は、物件を高く買って利益が少ないので、銀行の評価が低い(銀行が返済を心配している)と気づいてください。

融資を受けるべき金融機関

金融機関によっても、世間からの信用や評価が高いところや、低いところがあります。

世間からの信用や評価が高い金融機関から借りられれば、その後の不動産投資では物凄く有利になります。

なので、信用力や社会的評価の高い金融機関である、

信用金庫、信用組合

メガバンク

日本政策金融公庫

評判のいい地方銀行

の順で融資の検討をするのがいいでしょう。

特に信用金庫、組合やメガバンクで他担保なしで、金利0.7%以下で融資を受けられれば、その後の不動産投資の成功は約束されたのも同然です。

しかし、世間からの評価の低く、金利の高い金融機関(金利4.6%のスルガ銀行など)で借りてしまうと、借りただけで信用や評価が下がってしまい(信用棄損)、低金利への借換えが出来ないとか、次の融資が受けられないとか、自宅のローンが組めないなどの悪いことしか起きなくなってしまいます

金利が高い(2.0%以上)ということは、不動産投資という事業がうまく出来ていない証拠なのですから、金利を安くできるわけがないのです。

また、金利は変動でも固定でも一定期間ごとに金利が変わってきますので、金利が上がってしまい利益が減って、返済できず破産とならないように、低金利で借りることにこだわってください。

金利は後から低くできないことが多いので、購入時に低い金利(1.0%以下)で購入しましょう。それが出来ないなら危険なのでやらないほうがましです。

信用金庫、信用組合、三井住友銀行などのメガバンクで金利0.7%以下は本当に不動産投資をうまくやっている証拠ですから、ぜひ挑戦してみて下さい。

私が不動産投資で利益が多く成功しているのは【金利0.65%】と圧倒的に低いからです。どうすればそれができるのかがこの記事で分かります。

▼公務員が不動産投資の融資を0.65%の「低金利」で借りている投資家ブログ▼

公務員で不動産投資の融資金利0.65%の「低金利」の投資家ブログ

不動産投資の融資を受けられる金融機関一覧

年収や資産別に「不動産投資のローン」を受けるにはどこで受ければいいのかをまとめました

その前に、金利が高くても、不動産投資をされている方が多いのですが、ほとんど失敗しています。私の相談者の方はもれなく金利が1.8%以上と物凄く高いのです。

金利が高いと、毎月利益を奪われ、ボクシングのジャブの様に効いてきて、やられてしまいます。

なので、金利は1.2%以下で借りるように意識してください。それが出来ないならもれなく不動産投資で失敗します。

金利は、利益の多い優良物件を安く買えばかならず低くなります。なぜなら、事業として利益が沢山出るのが銀行にも分かるからです。でも、金利が高いのは利益が少なく貸す側の銀行が不安な証拠です。

年収500万円未満、預貯金1000万円の場合

信用金庫、信用組合、日本政策金融公庫、地方銀行

現金で買える範囲の物件で、利益の多い優良物件を購入し、次の融資の担保となるようにすべき。

初めの一つ目を、安くて利益の多い物が買えれば、次の物件ではもっと融資条件がよくなり、金利も下がるので、利益が残りやすくなります。

私の周りでは、年収350万円の会社員で、都心の中古の区分マンションを現金で450万円で購入し、毎月手残り5万円からスタートして成功させた人がいます。

買ったタイミングは、リーマンショックの後でした。買うタイミングは大切です。不況時は不動産を売り急ぐ人が増えるため、安く買える狙い目です。

安く買うから利益が大きいのです。高いなら利益が少なくなるので、買わないほうがいいでしょう。

新築の区分マンションの様に儲からない物を2つ、3つと買ってしまうと、利益は増えず、負債だけ増えていくので、不動産投資という事業では失敗しているため、融資条件が良くならず利益は増えていきません。

区分マンションで失敗しているかたはもれなくこのパターンです。中古で、好立地でも、数千万円で買ってしまえば利益は少ないのです。

利益が少なければ銀行の評価が低くなるので、金利が高くなります。

金利は1.2%以下で買えるものを選びましょう。金利の低さはあなたへの銀行の信用の証です。

金利1.5%を超えるなら、事業として利益が少なく、上手くいかないのでやらないほうがましです。

年収500万円以上、預貯金1000万円以上

信用金庫、信用組合、日本政策金融公庫、地方銀行

年収500万円未満の方と同じです。

年収500万円未満、預貯金1000万円未満の方と比べ多少余力がありますが、大差はありません。

とにかく利益の多い物件を安く購入し、金利も1.2%以下を目指してください。不動産投資物件買いたい病に注意し、儲からない物は買わないように。儲からないなら買わないほうがましです。

年収1500万円以上。預貯金1000万円以上

信用金庫、信用組合、日本政策金融公庫、地方銀行、メガバンク 

年収が1500万円を超えれば、メガバンクでも融資が可能となってきます。

公務員や会社員で年収1500万円を超えているかたは少ないと思いますが、本人の年収が1000万円未満でも、世帯の年収で1500万円を超えていたり、その他の収入がある場合、融資してくれることがあります。

私の相続税の相談者の方の中で、年齢80歳の方で、月の年金額40万円(2か月で80万円)のかたが、頭金2000万円くらい払って、1億円のアパートを買えたという例もあります。

銀行は基本75歳までに返済できるかというものも見ている時があります。ですが、金融機関に相談してみると結構、一般的に言われているようなことを突破出来たりしますので、まず相談です。

銀行ごとの融資の特徴

私は、メガバンク、日本政策金融公庫からまず融資の相談をしていきました。金融機関によって不動産投資の融資に積極的だったり、担保とするものが大きくかわってきます。

銀行は融資の評価方法を、積算評価収益還元評価で計算します。どちらか一つか、両方共かは金融機関で異なります。

銀行が使う評価方法【積算評価、収益還元評価】

● 積算評価{土地(路線価)+建物(国税庁 再調達価格)}

● 収益還元評価【直接還元法】{1年間の収益÷還元利回り(地価公示)}

それでは具体的に金融機関ごとの融資の条件を見ていきましょう

三井住友銀行

融資対象エリア:全国

金利:1.0%~2.0%

融資額:物件評価額の70%~100%

物件の評価:収益還元評価

年収:1500万円以上

特筆すべきこと:自己資金が多く必要

りそな銀行

融資対象エリア:全国

金利:1.0%~2.0%

融資額:物件評価額の70%~100%

物件の評価:収益還元評価

年収:1500万円以上

特筆すべきこと:融資割合が購入物件の駅からの距離で決まる

西武信用金庫

融資対象エリア:都心、城西エリア、都心に近い埼玉、都心に近い横浜

金利:2.0%前後

融資額:物件評価額の70%~100%

物件の評価:積算評価

年収:世帯で1000万円以上

特筆すべきこと:支店によって融資に積極的さが大きく異なる

西京信用金庫

融資対象エリア:東京23区

金利:1.5%~2.5%

融資額:物件評価額の50%~100%

物件の評価:積算評価

年収:700万円以上くらい

特筆すべきこと:預金額など、信金との取引実績で審査してくれる

日本政策金融公庫

融資対象エリア:全国

金利:0.7%~2.0%

融資額:物件評価額の100%

物件の評価:積算評価

年収:600万円以上くらい

特筆すべきこと:年収が低い人でも可。ただし、高齢者、若年層、女性などが中心。

私は金利が高すぎでお勧めしませんが、他にこんな銀行があります。

オリックス銀行(ノンバンク)

融資対象エリア:全国主要都市

金利:1.675%~3.0%

融資額:物件評価額の90%~100%

物件の評価:収益評価

年収:700万円以下でも可能

特筆すべきこと:融資上限は年収の15倍~20倍まで

三井トラストL&F

 

融資対象エリア:全国

金利:3.9%~4.3%(5000万円以上の物件は2.9%~3.3%)

融資額:総合的な担保評価による

物件の評価:担保評価範囲内

年収:決まりが無い

特筆すべきこと:共同担保が必要(現金担保も可)

SBJ銀行

融資対象エリア:東京、横浜、名古屋、大阪、神戸、福岡

金利:3.575%

融資額:物件評価の90%

物件の評価:積算評価と収益評価の両方とも

年収:500万円以上

特筆すべきこと:配偶者の連帯保証が必須。法人融資可能

スルガ銀行で借りると不動産投資でもれなく失敗すると、投資仲間からも警戒されている。原因は、儲からない不動産投資物件でもお構いなしに融資を積極的に行っているため。

スルガ銀行

融資対象エリア:全国

金利:3.5%(東京、横浜、川崎など都心部)。4.5%(それ以外)

融資額:物件評価の90%~100%

物件の評価:積算評価と収益評価の両方とも

年収:世帯年収700万円以上

特筆すべきこと:年収の20倍~30倍まで

ここまでのまとめ

メガバンクの場合、年収1500万円となっていますが、それ以下でも融資を受けられている方は沢山います。

例えば、提携している不動産投資会社の場合なら年収500万円でも、頭金2000万円入れて、融資が受けらています。

また、75歳以上でも融資をしてくれたりもしますし、金利のバカ高い金融機関でも、上手く成功させた人もいます。

例外が多いのですが、それはあくまで例外ですから、あなた自身が行動して、成功をつかみ取るしか方法はないのです。

不動産投資で多い勘違い 銀行から融資を受ければ勝ったと思っている人が多すぎる。高い金利で借りたのなら「負け」なのです

銀行で融資を受けるのは、そんなに難しくないのです。ですが、不動産投資で利益が多く、優良な不動産投資をするのはとても難しいのです。

不動産投資が難しい原因は、「高くて儲からない物を買ってしまう人が多い」ことにあります。

銀行は儲からない物件にも融資してくれます。なぜなら、利息だけ取れれば儲かるからです。

銀行は利息が利益なのです。ですからどんどん貸します。借り手が苦しもうと関係なく喜んで貸してくれます。

特に銀行としては、返済できなくなっても担保としている物件や、お金で回収できてしまうのですから。平気です。

それが分かった上で、あなたは不動産投資で融資を受けなければなりません。高い金利で借りるということは、不動産投資で負けの印です。

不動産投資を成功させるには、優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えることです

私が不動産投資を成功させているのはこの「優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えること」が出来ているからです。

これが出来たのは、私が公務員だったからです。

不動産投資で成功させるには、こうすればいいんだというお手本を見て、マネすれば成功できるのだと私は思います。

なので、

あなたが成功するために必要なことをまとめました

私が実際に副業の不動産投資で許可を取って年収2000万円にした経過をまとめたものです(退職後、副業の不動産投資の年収4000万円にしたことも記載)

不動産投資で立て直し方も知った状態で不動産投資をやれば、かなり有利だと考えます。

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