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元公務員、行政書士で投資家「天野ひろし」OFFICIAL BLOGSITE (株)天野 代表取締役【公務員の時に不動産投資を始め、現在年収4000万円】税金対策が得意

不動産投資【利回り計算方法】相場平均から目安と最低ラインを知る


🔰不動産投資・副業収入への道 初めに見るべきページ(全てがまとめてあります)

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不動産投資の動画講座

公務員の時に副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです

退職した現在、副業の不動産投資だけでも年収4000万円を超え、数年の内に年収1億円が実現できるところまでになりました。

今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収500万円お金を増やせる仕組みを作らせています それが間もなく実現することができそうです

利回りの相場平均から目安と最低ラインを知る【最新の全国のマンション、アパートの利回りです】

有名な不動産サイト「健美家」から手に入れた、最新の全国の不動産投資物件の利回り相場です。(引用: 不動産投資と収益物件の情報サイト健美家)

健美家のサイトに行っても、どこに「利回り情報があるのか分かりにくい」のでピックアップしました。

(2018年なのは、集計にかなりの時間がかかったため。毎年の誤差は0.5%程度なので「利回り」を知るには十分な情報です。)

利回りの相場平均から目安と最低ラインを知る【区分所有マンション】

東京23区】(表面利回り)

 【東京以外の全国主要都市】(表面利回り)

これらのデータは「ワンルーム」ですが、「ファミリー」もほぼ同じ数値で、ワンルームと同数か、0.1%多い程度のためファミリーのデータを省いています。

利回りの相場平均から目安と最低ラインを知る【一棟アパート】

【全国主要都市】(表面利回り)

利回りの相場平均から目安と最低ラインを知る【不動産投資の利回りとは?】

不動産投資の利回りは2種類あります。(【具体的な利回りの計算方法】をこの後すぐに載せてます)

【表面利回り】の計算方法

 年間家賃÷物件購入費×100

【実質利回り】の計算方法

 (年間家賃-年間コスト)÷(物件購入費+購入時諸経費)×100

その他、ネットなどの不動産情報の中で、満室だったらという利回りが「想定利回り」です

【想定利回りの計算方法】

 満室で仮定した年間家賃÷物件購入価格×100

注意すべき点は、「想定利回り」は、満室でなくても満室と仮定して計算したものであることです。

実際にあなたが見るべきは「実質利回り」や「表面利回り」であって、「想定利回り」ではないでしょう。

利回り計算し、相場平均と比較し目安と最低ラインを知る【具体的な利回りの計算方法】

「表面利回り」と「実質利回り」の違いは「年間コスト」と「購入時諸経費」です。

実際に私が購入したアパートを例に、表面利回り実質利回りの計算をします

表面」利回りの計算

私が1億3千万円で購入した13室、家賃5万1000円のアパートの年間家賃は795.6万円で表面利回りは6.12%になりました。

内訳

実質」利回りの計算

 
内訳
 
先ほど計算した表面利回りは6.12%だったのに対し、実質利回りは4.43%と同じ物件でも数値は実質利回りの方が低くなります
 
次に、不動産投資で成功し続けている私が所有している物件がどんなものなのかお伝えします

不動産投資で成功している人の実際の利益はいくらなのかを知り、それを基準にすれば不動産投資で成功できる

私の住むのは愛知県です。
 
名古屋の一棟アパートの利回り平均は7.43%ととなっているので、先ほどの計算例の私の表面利回りは6.12%ですから、平均値以下となります。
 
ですが、計算に入れない駐車場の利益などの利益が年間90万円あり、それを足すと毎月の純利益は24万円になります。
 
純利益とは、
 

✅ 銀行へのローン返済

✅ 固定資産税と所得税と償却資産

✅ 管理会社の管理料

✅ 修繕積立

✅ 電気代などの光熱費

✅ 保険料(地震、火災、損害賠償)

 
マイナスとなるもの全てを家賃収入から除いた金額です。
 
何に使ってもいい儲けが毎月24万円あるということです。修繕積立もしているので本当に純粋な利益です。
 
なので、私は利益が多く儲かる物件だと思い購入しました。あなたにとってこれは利益が多いですか?
 
この、儲かるという感覚は実は人によって違い、多くの人は儲かる物件だと思うのですが、5億円、10億円の物件を買っている投資家から見れば、「少ないな」と感じるのです。
 
ですが、そんな5億円、10億円の物件を買う投資家の中には、金利がものすごく高い、金利4.5%のスルガ銀行でしか借りられなかったという投資家もいます。
 
私から見れば、金利4.5%は破綻レベルで危険なのですが、それを好んでしている方もいるのです。
 
家賃が多くても金利が高いことで、利息を金利0.65%の私と比べ約7倍も毎月払うことになるのです。これではリスクが高いのに利益が残りません
 
不動産投資で成功し続けている私は、実は利回りは見たことがありません。次はそれをお伝えします。

利回り計算し、相場平均と比較し目安と最低ラインを知る【利回りだけで選ぶと失敗する】

不動産投資で成功し続けている私は、利回りをいつも見ていません

「利回り」では、儲かる物件なのか分からないからです

不動産投資で大切なのは、安全に毎月純利益がたくさん残ることです。

利回りが20%の物件があっても、数値は高いけれど結局、買い手が付かない不良物件の場合がほとんどですから、利回りを見るのはほどほどに。

私の基準は、表面利回りが6%くらいと低くても、「30年で毎月の純利益が20万円以上出て、金利が1.0%以下で、30年経ち売るときに4000万円以上になる。優良物件」を買うのを目指しています。

【成功する不動産投資】利回りで判断するのではなく、銀行の金利が低くなる物件を購入すること

不動産投資で成功させるには利回りの高い物件を買うのではなく、「銀行の金利の低くなる物件を買う」ことです。

金利を低くする3要素

✅ 物凄く安い値段で利益の多い優良物件を購入すること。

✅ あなたの銀行への信用と実績評価

✅ 購入する不動産会社の信用と実績評価

金利が低いのは、「購入する物件。あなた自身。あなたの購入する不動産会社」に対する総合的な銀行の評価が高い証拠

目安は「1.0%以下」です。

金利が低いのは、「利益の多い優良物件を安い値段で買う」ので、不動産経営がうまくいくと銀行が判断し、評価が高い証拠です。

金利が高いということは、投資物件を高く買ってしまい、その後に出る利益が少なく、不動産経営がうまくいかないと銀行が判断し、評価が低い証拠です。

金利の低い、利益が沢山出る優良物件を安く買うから、銀行に高く評価され、金利が下がり、毎月の利益が多く残るので、儲かるのです。

これができると、次の融資も別担保なしなど好条件で、融資上限なしでフルローンで受けられます。それによってどんどん収入が増えるのです。

【成功する不動産投資】金利を低くする3要素を実現するには「優良物件を安く売ってくれる銀行の評価の高い不動産会社を見つける」こと

✅ 「物凄く安い値段で優良物件を購入すること」を実現するためには、安く優良物件を売ってくれる不動産会社を見つけること。

✅ 「あなたの銀行への信用と実績評価」を実現するためには、銀行が喜んでくれる、利益の多い優良物件を安く売ってくれる不動産会社から買うこと。

✅ 「購入する不動産会社の信用と実績評価」を実現するためには、あなたは、銀行の評価の高い不動産会社を見つけることです。

このように、

私が不動産投資を次々に成功させている理由は「優良物件を安く売ってくれる銀行の評価の高い不動産会社を見つけること」が出来ているからです。

これが出来たので、物件を買うたびに、金利が下がり、利益が多くなっていったのです。

まとめ

✅ 利回りは比較の目安にしかならない

✅ 不動産投資で成功させるために必要なのは、物件を探すのではなく「銀行の金利1.0%以下になる優良物件を安く売ってくれる不動産会社を見つけること

 

私が不動産投資で利益が多く、成功させ続けている理由は、銀行の【金利0.65%】と圧倒的に低いからです。どうすればそれができるのかをまとめました

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(調査データ引用: 不動産投資と収益物件の情報サイト健美家)


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