公務員の時「1億円」増やした私が「お金の増やし方」をお教えします

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不動産投資物件で「ディズニーランドのアトラクションの建物みたいな物件」で注意すべきこと 不動産会社ネイブレインのアパートについて


公務員の時に副業の不動産投資だけで年収2000万円以上を稼いでいた公務員ビジネスマン 天野 浩史です

現在は、投資とビジネスで年収5000万円を超え、数年の内に年収1億円が実現できるところまでになりました。今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収1000万円お金を増やせる仕組みを作らせています それが間もなく実現することができそうです

最近は小資本の10万円程度から始められ、「仮想通貨を使った投資」や「FXでプロにお願いして増やしてもら方法」など、一年で数十万、数年で数百万数千万円増やせる月利10%~20%の投資法がいくつか見つかりました。常にそれらと同じレベルの優秀な投資方法を探し続けています。2019年6月現在では4つほど見つかり、私と仲間で実践し、既に毎月120万円以上増やせています。そのため、仲間の一人は本業の年収200万円代ですが、一年以内に最低年収1000万円を超えるところまで来ました。この私の投資の実践記をこのサイト右上のMENUメルマガ登録」から受け取ることが出来ます。

私は今も不動産投資物件を常に探しているのですが、その中で先日、愛知県にある「ネイブレン」という不動産投資物件を売っている会社の実際建築したアパートの内覧会に行ってきました。

そこで、見た目がものすごいので、これは私もやってみたいなと思ったのですが、プロの目から見ると、色々問題があるのでその点をお伝えしたいと思います。

 

 

 

見た目が、ディズニーランドのアトラクションの建物のようなアパートを提案する不動産会社で、注意すべきこと

ところで見た目が「ディズニーランドのアトラクションの建物のようなアパート」って、見たことがありますか?

その他にも、「アジアのリゾート地の建物ような、エキゾチックな建物風のアパート」などもありますが、この類のアパートは、見た目はとても素晴らしい。

新築のアパートなのに「エイジング」と言って、何十年も経った建物のように「ペイント」をすることです。

そのアパートを販売している会社の説明だと、実際にアパートが20年以上経つと、外壁の塗装の修繕が必要になるのが普通ですが、もともと古く見せる形にしてあるので、再塗装などが必要ないのですよ。と言ったものでした。

これって、凄く魅力的なことですよね。一棟1億円規模のアパートなら、外装の塗装だけで150万円以上かかることがあります。それが、省けるとなるととても良いことですね。

 

見た目重視のアパートのメリット

その、他にはない素晴らしい見た目で、他のアパートとの差別化ができますので、入居率は確実に上がります。 これ以上の人気の物件は無いほどだと思います。

私自身も、実際自分でこんなアパートを建ててみたいものだと4年前に実際検討して、設計図のも起こしてもらうまで乗る気でした。

でも、結局辞めたのですが、そのわけはこのアパートのいくつか最大の弱点があることが分かったからです。

 

見た目重視のアパートの最大の弱点

私は、初めは見た目に感動してしまい、少し我を忘れていたところがあったのですが、「不動産投資」、「アパート経営」は、「事業」なのです。なので、収益性が良いかどうかだけで判断しないといけないことを忘れていました。

そこで、まず、建築費など購入費を見せてもらいました。 1階と2階がつながったメゾネットタイプで、6軒分だとのこと、その値段が土地を含め、およそ1億2千万円とのことでした。

メゾネットで、集客力が高く、家賃が高く設定できていれば、購入価格としては問題ないかなという感じです。

で、次に問題の、家賃なのですが、私としては、10万円以上で行けると考えていましたが、営業マンから1月当たりの家賃設定は75000円です。とのことでした。

?これだと、安すぎて儲けが出ません。なので、10万円以上の設定でもいいのではないかといつもの通り交渉したのですが、「家賃保証」があるため、これ以上の値段にはできないとのことでした。

これは、購入者のための保証ではなく、不動産投資物件を売っている会社のための保証になっている証拠です。 家賃を下げれば30年間平均すれば、不動産会社に儲けになるからです。

なので、家賃保証なしでいいので、新築時の家賃を10万円にできないか話すと、それもできないとの回答。

本当に、この手の不動産会社にありがちな、不動産会社と入居者は喜べるのに、購入者に利益が少ないものを売っている典型例です。

また、先ほど出てきた「エイジング」の説明は、「エイジングの塗装をしている会社」に問い合わせて確認しました。

先ほどの営業マンは、20年以上時間が経ってももともと古いような感じにしてあるので大丈夫というようなことを言ってましたが、それは間違いで、「エイジング」の塗料はペンキなので、10年持たないとのこと。それどころか、5年もつかな?という回答でした。

また、塗装をしないでおくとアパート本体の地が出てきてしまい、本体から傷んでしまうので最低必ず10年くらいごとに再塗装する必要があるとのことでした。

初期費用の建築費も高く修繕費など維持費もかかり家賃設定が低いなら、「収益性は最低」ですので、私は選びませんでした。

また、アパートの駐車場で、アスファルトの代わりに、「割石風の、コンクリートプリント」が見た目もよく、流行っていますが、あれも結局塗装してあるだけですので、はがれてくると、再塗装が必要になってしまいますので、選択しないほうが私はいいと思います。

 

まとめ

● 「不動産投資」「アパート経営」は「事業」であることを忘れてはいけません。

● 物件の見た目に惚れて、購入してはいけない。「事業」なので、儲からないものは選んではいけない

● もし、そういった「儲けの少ない不動産投資物件」が欲しいなら、まずは本当に稼げるようになってから、余力でやること。そうでなければ確実に不動産投資を失敗します。 なぜなら、儲からない不動産投資趣味でしかないです。気を付けてくださいね。

 

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